Alquilar una Casa Antes de Venderla: Claves para Aplicar la Exención por Reinversión en Vivienda

La venta de una vivienda habitual puede generar importantes beneficios fiscales, como la exención de la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Sin embargo, cuando esta vivienda ha sido alquilada previamente, surgen dudas sobre si sigue considerándose habitual y, por lo tanto, si se puede aplicar dicha exención. A continuación, te explicamos las claves fiscales recientemente aclaradas por la Dirección General de Tributos (DGT).

¿Se Puede Recuperar el Carácter de Vivienda Habitual?

En su consulta vinculante V2215/2024 del 15 de octubre, la DGT establece que una vivienda que fue habitual, pero que posteriormente se destinó al alquiler, puede recuperar su estatus de habitual si el propietario vuelve a residir en ella durante al menos tres años antes de venderla. Esto permitiría aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual contemplada en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF.

Exención para Mayores de 65 Años

Alternativamente, si el propietario tiene más de 65 años en el momento de la venta, también podrá beneficiarse de la exención por ganancia patrimonial prevista en el artículo 33.4.b) del IRPF, independientemente de que la vivienda haya estado arrendada.

Casos Específicos a Considerar

Alquiler de Habitaciones

En situaciones donde el propietario haya alquilado habitaciones individuales de la vivienda mientras sigue habitando, la exención solo se aplicará a la parte proporcional de la vivienda utilizada como residencia habitual. Por ejemplo, las zonas comunes y las habitaciones no alquiladas podrán beneficiarse de la exención, siempre que se cumpla con el requisito de habitabilidad continua durante tres años.

Alquiler Turístico

El alquiler vacacional presenta un desafío adicional. Si la vivienda ha estado disponible para alquiler turístico de manera prolongada, podría considerarse que ha perdido su condición de habitual. Sin embargo, como apunta el Tribunal Económico-Administrativo Foral de Guipúzcoa, la ausencia temporal por vacaciones o viajes no necesariamente implica perder el estatus de vivienda habitual. En este contexto, resulta fundamental probar que la vivienda se utiliza de forma principal y continuada.

La Importancia de la Planificación Fiscal

Los propietarios que planean vender su vivienda después de haberla alquilado deben prestar especial atención a los tiempos de uso del inmueble. Recuperar el carácter de vivienda habitual requiere una estrategia clara, especialmente si se pretende aplicar la exención fiscal. Es recomendable contar con asesoría profesional para analizar cada caso particular y garantizar el cumplimiento de los requisitos establecidos por la normativa fiscal. Una buena planificación no solo puede reducir la carga tributaria, sino que también evita problemas con la Administración.

Conclusión

La exención por reinversión en vivienda habitual es una herramienta fiscal clave para optimizar la venta de inmuebles. Sin embargo, alquilar una vivienda antes de venderla puede complicar su aplicación. Conocer las normas y planificar adecuadamente para demostrar el uso continuado de la vivienda como habitual son pasos imprescindibles para aprovechar este beneficio fiscal al máximo.